Die neuen Geschäftsführer Sergej Missal und Christine Stusche von S-Immobilien sehen den Wandel in ihrem Arbeitsfeld als Chance. Gerade im Raum Schwetzingen und Hockenheim sei der Markt für Immobiliensuchende höchst interessant.

Beitrag: Jürgen Gruler von der Schwetzinger Zeitung

Mit Mut den Immobilienmarkt der Zukunft managen – dieses Ziel haben sich Sergej Missal und Christine Stusche gesetzt, die seit Kurzem die Leitung der S-Immobilien Heidelberg GmbH – eine Gesellschaft der hiesigen Sparkasse – übernommen haben. Das Team ist seit Jahren aufeinander eingespielt und will nun den großen Wandel auf dem Immobilienmarkt gestalten. Am wichtigsten ist dem Duo die Aufgabe, mit den Kunden individuelle und passgenaue Lösungen bei Fragen zum Kauf und Verkauf von Immobilien zu entwickeln. Die beiden Geschäftsführer standen unserer Redaktion Rede und Antwort.

Ihr Vorgänger Georg Breithecker hat ja große Fußstapfen hinterlassen. Sie haben beide mit ihm zusammengearbeitet. Wie ist der Übergang gelaufen?

Stusche: Wir wussten schon Anfang 2021, dass wir in die Fußstapfen von Georg Breithecker treten werden. Der Übergang war somit fließend und für uns nicht neu, zumal wir beide schon 15 Jahre bei S-Immobilien arbeiten und viele Projekte in der Vergangenheit gemeinsam gestemmt haben. So war es uns möglich, dass wir schon früh Entscheidungen und Prozesse für die künftige Ausrichtung von S-Immo nach unseren Vorstellungen gestalten konnten.

Sie sind ja doch unterschiedliche Charaktere. Wie teilen Sie sich die Geschäftsleitung auf?

Stusche: Als erfolgreiches Führungsteam ergänzen wir uns gegenseitig optimal. Ich bin für den betriebswirtschaftlichen Bereich mit den Schwerpunkten Finanzen, Recht und Marketing verantwortlich und sorge dafür, dass sich Herr Missal auf den Vertrieb fokussieren kann.

Missal: Ich konzentriere mich auf den vertrieblichen Bereich rund um Neubauten, Bestands- und Gewerbeimmobilien sowie Investments beziehungsweise auf die kommunale Entwicklung. Ich kenne die Schnittstellen für die enge Zusammenarbeit mit der Sparkasse Heidelberg, sodass wir Kundinnen und Kunden – dazu zählen Bauträger, Investoren oder Kommunen – einen echten Mehrwert bieten können. Gemeinsam wollen wir die S-Immobilien strategisch weiterentwickeln. Dafür bringt jeder von uns sein Know-how, sein Handwerkszeug und seine Erfahrung mit.

S-Immobien Heidelberg hat in den vergangenen Jahren sehr stark vom Ausbau der Bahnstadt in Heidelberg profitiert. Die Wohnungen dort gingen weg wie geschnitten Brot. Was kommt jetzt?

Missal: Jährliche Preissteigerungen am Markt und ein geringes Objektangebot haben uns erfolgreiche Jahre beschert – auch in der Bahnstadt. Nun erleben wir eine Trendwende in der Immobilienbranche, ganz unabhängig von der Bahnstadt. Die Marktsituation hat sich innerhalb von wenigen Monaten drastisch verändert: Die Inflation ist auf einem Rekordniveau, die Zinsen steigen und die Baupreise ebenfalls. So spiegeln sich der Krieg in der Ukraine und die Covid-19-Krise auch im Immobilienmarkt. Was also kommt jetzt? Der Immobilienmarkt wird sich langsam wieder zu einem Käufermarkt entwickeln, die Vermarktungsdauer wird zunehmen – genauso wie das Angebot von Objekten. Die Lage und die Substanz der jeweiligen Immobilie wird für Kaufinteressierte an Bedeutung gewinnen. Die Vermarktung einer Immobilie wird also wieder zu einer Aufgabe von Profis – genau dafür sind wir von der S-Immobilien da!

Sie wollen sich auch stärker in Sachen Bestandsimmobilien engagieren – liegt da angesichts der demografischen Entwicklung das wichtigste Zukunftsfeld?

Stusche: Der Markt der Bestandsimmobilien war schon immer unser Kerngeschäft und wird es bleiben. Infolge der Zinsentwicklung wird dieser Bereich jedoch an Bedeutung gewinnen. In der Folge werden wir uns darauf fokussieren, auch unabhängig von der demografischen Entwicklung unserer Bevölkerung.

Ich habe den Eindruck, dass genügend Wohnraum vorhanden wäre, aber dieser unzureichend genutzt wird. Da wohnt ein Senior in einem 200-Quadratmeter-Haus und die junge Familie quetscht sich auf 70 Quadratmeter zusammen. Haben Sie da Lösungsansätze?

Missal: Aus unseren Gesprächen mit älteren Menschen wissen wir: Manche Senioren wünschen sich eine kleinere Wohnung zum Kauf oder zur Miete. Dafür bieten wir mit unserer Expertise ein Rundumsorglos-Paket für eine besondere Art von Immobilienwechsel an: Wir begleiten einen Menschen, der sich verändern möchte, auf dem Weg, eine Immobilie zu finden. Wir beraten ihn in Bewertungs- und Vertragsangelegenheiten, Finanzierungsfragen und bei allen sonstigen Fragen zu Immobilien. Im Gegenzug dürfen wir dann seine frühere Immobilie zum Beispiel einer jungen Familie vermitteln.

Wie wichtig ist für S-Immobilien Heidelberg der Markt rund um Hockenheim und Schwetzingen. Können Sie Umsatzanteile am Gesamtvolumen nennen?

Missal: Das ist für uns ein wichtiger und bedeutender Markt! Wir erwirtschaften zirka 35 Prozent unserer Immobilienumsätze in dieser wirtschaftlich starken und attraktiven Region. Infolge der Ansiedlung von Gewerbe und Industrie hat sich diese Region zu einem hochwertigen Markt entwickelt. Mit dem Schloss und dem Schlossgarten von Schwetzingen ist der Raum rund um die Spargelstadt und Hockenheim zu einem kleinen Abbild von Heidelberg mit seinem weltberühmten Schloss geworden. Das ist hochinteressant für Menschen, die eine Immobilie suchen. So ist diese Region nach Heidelberg für uns der interessanteste Markt, was Immobilien betrifft!

Sie setzen ja auf die Sparkassen-Mitarbeiter vor Ort für erste Kontakte und Informationen. Gleichzeitig wird das Filialnetz dünner. Wie steuern Sie das in Zukunft?

Stusche: Auch wir sind den Veränderungen der Digitalisierung unterworfen. Aber es gilt: Wichtig bleibt die Beziehung des Kunden zu seinem Berater, ob präsent oder online. Dafür baut die Sparkasse ihr digitales Service-Center aus. Der Kunde wird online über den Bildschirm zu allen Themen beraten – und zwar unabhängig von Zeit und Ort. Online stehen Screenscharing, Co Browsing und Videoberatung rund um das Thema Immobilie zur Verfügung – parallel zur analogen Beratung in der Filiale. So ist das große Beraternetzwerk der Sparkasse nach wie vor unser großes Plus. Wer sonst kann besser beraten als ein Mitarbeiter von S-Immobilien, wenn aus gesundheitlichen, familiären oder finanziellen Gründen ein Kauf oder Verkauf einer Immobilie ansteht?

Was halten Sie von Modellen wie Teilhaus-Verkauf oder Immobilienrente? Für wen ist das sinnvoll?

Missal: Wir wissen natürlich aus unseren Beratungsgesprächen: Es gibt immer mal ältere Immobilienbesitzer, die Liquidität brauchen, weil die Rente tendenziell sinkt und die Nebenkosten gerade auch aufgrund der höheren Energiepreise steigen. Die Eigentümer wollen gerne in ihrer lieb gewonnenen Immobilie weiter wohnen und suchen eine Lösung. Hier halten wir Vorschläge bereit, die sich schon seit Jahrzehnten bewährt haben. Wir verkaufen beispielsweise die Immobilie an einen Interessenten mit einem lebenslangen Mietrecht für den Alteigentümer. Hier kommt den Betroffenen die Erfahrung unserer Immobilienberater zugute. Dafür sind wir genau da, um mit den Eigentümern ein individuelles, passgenaues Modell zu entwickeln, das für Liquidität sorgt – ohne Verlust des Wohnrechts in der Immobilie.

Dagegen mahnen wir beim Teilverkauf oder bei Modellen der Immobilienrente zur Vorsicht. Der Teilverkauf scheint zunächst einfach zu funktionieren: Wer zum Beispiel 50 Prozent seiner Immobilie verkauft, der behält ja 50 Prozent seiner Immobilie und erhält schnell Geld. Allerdings verlangen die Anbieter eine Art Miete, die meist „monatliches Nutzungsentgelt“ genannt wird. Zusätzlich könnte es weitere Fallstricke geben: Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie müssen die Alteigentümer weiterhin tragen. Neben dem Nutzungsentgelt fordern viele Anbieter eine weitere Servicegebühr, die sich am Wert des Objekts orientiert. Viele Eigentümer lassen also erst einmal von der simplen Handhabung und der schnellen Abwicklung leiten. Aber unter dem Strich kosten manche Verrentungsmodelle mehr als man erwartet hat.

Die Zinsen steigen jetzt wohl wieder. Was raten Sie Bauwilligen?

Stusche: Das Zinsniveau hat sich innerhalb von wenigen Monaten verdreifacht. In der Folge hat der eine oder andere das Gefühl, dass sein Immobilienwunsch nicht mehr realisierbar ist. Das muss jedoch nicht sein. Zwar müssen die Menschen beim Kauf einer Immobilie wieder tiefer in die Tasche greifen und demzufolge wir sich nicht jeder eine Immobilie leisten können. Doch unser Rat lautet: Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich gut beraten lassen. Eventuell muss man Abstriche machen – das betrifft vielleicht die Lage, die Größe, den Standard und die Ausstattung der Immobilie. Wir begleiten auch hier mit unserer kompetenten Beratung. Denn eines steht fest: Wohnen muss jeder. Hier wollen wir behilflich sein, die passende Wohnform zu finden.

Sehen Sie die Gefahr einer platzenden Immobilienblase? Wie entwickeln sich die Preise angesichts der unsicheren Weltlage wohl in unserer Region weiter?

Missal: Die aktuellen Ereignisse deuten nicht auf eine Immobilienblase, jedoch auf eine Trendwende in der Branche hin. Eine Blase liegt vor, wenn die Preise von Immobilien deutlich über dem Sachwert von Grundstück und Boden liegen und die Kaufpreise schneller steigen als die Löhne und Mieten. Das ist im Moment nicht der Fall. Unter der Voraussetzung, dass sich das Zinsniveau stabilisiert, wird der Sachwert ansteigen, sodass sich Kaufpreis und Sachwert annähern können. In dieser Zeit des Wandels sind wir nun als Profis in der Vermarktung gefragt, um den richtigen Kaufpreis für die Beteiligten zu ermitteln.

Wie viel bin ich bereit für eine Immobilie zu bezahlen?  Und ist die Immobilie tatsächlich so viel wert wie gefordert? Diese Fragen stellen sich in Zeiten steigender Preise, hoher Zinsen und erschwerter strengerer Bedingungen für die Kredit- und Darlehensvergabe immer mehr Kaufinteressenten. Das hat Auswirkungen auf Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, sie aber aus den genannten Gründen weit über dem eigentlichen Wert anbieten.

Die Kluft zwischen kaum gestiegenen Einkommen und dem immer weiter gewachsenen Preisniveau auf dem Immobilienmarkt wird immer größer. Sie trägt dazu bei, dass die Immobilienpreise für viele Privathaushalte kaum noch zu bezahlen sind. Oft werden dann auch Immobilien, deren Kaufpreise realitätsnah sind, als überteuert wahrgenommen. Die Folge: Käufer bleiben aus, weil sie nicht mehr bereit sind, eine zu teure Immobilie zu bezahlen oder es auch gar nicht können.

Großstädte und übertriebene Immobilienpreise

Der ESRB (EU-Risikorat) warnte in seinen Reporten bereits 2016 vor der Überteuerung auf dem Wohnimmobilienmarkt. Darin wurde analysiert und untersucht, wie anfällig die Märkte für Wohnimmobilien in der EU, bezogen auf die Finanzstabilität, mittelfristig sind. Auch im „Monatsbericht Februar 2022“ der Bundesbank wurde die Überteuerung von Immobilien in den letzten Jahren thematisiert. Besonders in den Großstädten habe die Anzahl der überteuerten Immobilien zugenommen.

Überteuerte Immobilie – verlängerte Vermarktung

Kaufinteressenten können sich neben dem Verkäufer, der den Preis festlegt, Informationen von Experten einholen, ob ein Angebot über dem eigentlichen Wert liegt und woran die Überteuerung erkennbar ist. Damit lässt sich vermeiden, dass Interessenten bei Besichtigungen die Immobilie als überteuert wahrnehmen und dann nach passenderen Objekten fragen. Das zieht die Vermarktungszeit unnötig in die Länge und führt im ungünstigsten Fall dazu, dass die Immobilie zum Ladenhüter wird.

Geringere Bankdarlehen, erhöhte Ansprüche

Unter den Interessenten, die bereit sind, den überteuerten Preis zu zahlen und eine Finanzierungszusage von der Bank erhalten haben, gibt es viele, die sich, wenn sie schon mehr Geld als geplant ausgeben, mehr von ihrer Wunschimmobilie erwarten.

Folgen einer zu langen Vermarktungsphase

Das steigert die Skepsis gegenüber dem Kaufobjektweiter. Wer als Verkäufer in diese Zwickmühle gerät, ist am Ende gezwungen, den Preis seiner Immobilie zu reduzieren. Im Hinblick auf die geringere Zahlungsbereitschaft von Kaufinteressenten in Zeiten von Krisen und steigenden Preisen wird die Immobilie dann meist unter Wert verkauft.

Kaufpreis realistisch ansetzen

Generell ist es ratsam, seine Immobilie nicht zum Ladenhüter werden zu lassen und den Immobilienpreis realistisch anzusetzen. Ein guter Makler kann Eigentümer bei der realitätsnahen Bewertung unterstützen und die Vermarktung mit seiner Expertise und beruflichen Routine so kurz wie möglich halten. Außerdem kann er, wenn sich eine Preisreduzierung nicht vermeiden lässt, garantieren, dass die Verluste beim Erlös für den Verkäufer so gering wie möglich ausfallen.

Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Oder sollen wir Ihre Immobilie bewerten? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © dotcom/Depositphotos.com

Es kommt zu Situationen im Leben, in denen eins unvermeidlich wird: der Verkauf der eigenen Immobilie. Sei es wegen einer Insolvenz, dem Verlust der Arbeitsstelle oder wenn eine Anschlussfinanzierung mit zu hohen Zinsen einhergeht. Dann muss es meist schnell gehen. Das Resultat: man macht schnell Fehler, die im Endeffekt dazu führen, dass man zu wenig Geld bekommt. Das gilt es zu vermeiden.

Wenn es schnell gehen muss, fällt es nicht leicht, cool zu bleiben und klare Entscheidungen zu treffen. Gerade beim Immobilienverkauf gibt es viel zu beachten und den aktuellen Markt zu berücksichtigen. Jetzt kommen zudem Unsicherheiten in Bezug auf steigende Zinsen und Inflation hinzu. Gibt es eine Strategie, mit der sich vermeiden lässt, dass die Immobilie zum leichten Fang für Schnäppchenjäger wird?

Vermeiden Sie die Zwangsversteigerung!

Werden in der Kürze der Zeit keine solventen Kaufinteressenten gefunden, droht schnell die Zwangsversteigerung. Die allerdings sollten Sie auf jeden Fall vermeiden: dabei wird eine Immobilie meist unter ihrem Wert verkauft und Sie haben keinerlei Mitsprachrecht, wer im Endeffekt den Zuschlag erhält. Und wenn mit dem Erlös die Ansprüche der Gläubiger befriedigt werden sollen, wird es schwierig, wenn ersterer dafür nicht ausreicht.

Halten Sie trotz allem wichtige Vermarktungsschritte ein

Wenn Sie nichts falsch machen wollen und im Endeffekt das auf dem Konto haben wollen, was dem Wert der Immobilie entspricht: fragen Sie am besten gleich einen Profi. Ein Vermarktungsexperte wie ein lokaler Makler weiß, was in einer solchen Krise zu tun ist. Zunächst wird er eine professionelle Immobilienbewertung durchführen, die zum einen Grundlage für die Zielgruppenanalyse ist, zum anderen hilft, die passende Preisstrategie zu gestalten. Es ist unerlässlich zu wissen, wie man über welche Kanäle die passende Zielgruppe erreicht. Mit diesem Marktwissen in der Hinterhand wird Ihr Makler ein überzeugendes Exposé gestalten und die gewünschte Nachfrage erhalten.

Cool bleiben bei der Preisverhandlung

Momentan gibt es trotz aller Krisen eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Eigentlich ist das die beste Voraussetzung für eine gute Verhandlungsposition. Doch Eigentümer können da schnell etwas falsch machen, indem sie etwa den Immobilienwert nicht fachlich begründen können oder die Faktoren nicht kennen, von denen dieser Wert abhängig ist.

Wenden Sie sich an einen Profi

Wenn Sie also Ihre Immobilie in kürzester Zeit zu einem marktgerechten Preis verkaufen wollen oder müssen – wenden Sie sich an einen Vermarktungsprofi. Er kennt den Markt in Ihrer Region ganz genau; weiß, was bei der Wertvermittlung zu beachten ist; vermarktet die Immobilie in der zum Objekt passenden Zielgruppe, managt die Besichtigungen und führt die Preisverhandlung professionell durch. Und Sie können sich ganz der Lösung Ihrer Notlage widmen.

Sie müssen aufgrund einer Notlage schnell Ihre Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © PantherMediaSeller /Depositphotos.com

Eine hohe Inflationsrate, Krisen und gedrosselte Gaslieferungen verstärken die Problematik: Einige können sich, auch wenn das Geld noch ausreicht, immer weniger Immobilie leisten. Das zieht sinkende Verkaufserlöse nach sich. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um mit der Vermarktung zu starten? Wann ist im Allgemeinen betrachtet der passende Verkaufszeitpunkt?  

Es gibt Situationen, die für den Immobilienverkauf sprechen. Dabei handelt es sich immer um Zeitpunkte, in denen, je nachdem, welches Ziel mit dem Verkauf verfolgt wird, der Verkauf die meisten Vorteile für den Eigentümer bringt.

Ziel: Zwangsversteigerung abwenden

Kann eine Immobilie, die über ein Darlehen finanziert wird, wegen monetären Engpässen nicht mehr gehalten werden, kann die Bank eine Zwangsversteigerung beantragen. Um dieser zu entgehen, und das ist dringend geraten, kann die Immobilie selbst vorher schnellstmöglich verkauft werden. Denn eine Zwangsversteigerung bringt viele Nachteile für Eigentümer und nimmt diesen zusätzlich jeglichen Handlungsspielraum, da die Mitsprache bei der Käufersuche entfällt. Zudem sind solche Versteigerung ein Eldorado für Schnäppchenjäger.

Denn der ermittelte Immobilienwert liegt immer unter dem, was Eigentümer auf dem Markt für ihre Immobilie erhalten würden. Muss es schnell gehen, ist ein vom Immobilienmakler begleiteter Verkauf zu empfehlen. Schließlich passieren gerade unter Zeitdruck und wegen mangelnder Erfahrung Verkaufsfehler, die den gesamten Prozess in die Länge ziehen oder sogar zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags führen können.

Ziel: den bestmöglichen Verkaufserlös mitnehmen

Ist der Verkaufserlös ein zentraler Grund für den Eigentümerwechsel, ist der beste Zeitpunkt an die aktuelle Marktsituation gekoppelt. Dann gerade in Zeiten von Inflation, Krieg und Krisen ist der beste Zeitpunkt zu verkaufen. Warum? Die Immobilienpreise sinken, da sich immer weniger Menschen ein Darlehen für die Finanzierung leisten können. Dadurch sinkt auch die Nachfrage.

Und wenn Interessenten das Geld für eine Immobilie haben, werden alle, die dafür auf monetäre Hilfe angewiesen sind, eher nach Objekten suchen, die nicht allzu viel kosten. Folglich empfiehlt es sich, die noch aktuelle Hochpreisphase mitzunehmen. Wer jetzt zu spät verkauft, kann wahrscheinlich wieder einige Jahre warten, bis die Immobilie zum derzeitigen Wert verkauft werden kann.

Ziel: Kosten einsparen & zusätzlichen Stress vermeiden

Eigentümer, die keine Spekulationssteuer zahlen wollen, sollten warten, bis die jeweilige Frist abgelaufen ist. Aber auch ein beruflicher Wechsel oder eine geerbte Immobilie, die nicht in der Nähe liegt, können Verkaufsgründe sein. Denn nicht jeder Eigentümer möchte oder kann die anfallenden Aufgaben eines Vermieters wahrnehmen, wenn dieser seinen Wohnsitz nicht vor Ort hat. Immerhin kann die „doppelte Haushaltsführung“ mitunter sehr viel Zeit und Nerven kosten.

Sie spielen mit dem Gedanken Ihre Immobilie zu verkaufen oder haben Fragen dazu? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © AndreyPopov/Depositphotos.com

Für Anleger sind vermietete Immobilien interessant, weil sofort Mieteinnahmen vorhanden sind und die Vermarktung der einzelnen Wohnungen nicht notwendig ist. Für den Verkäufer allerdings wirkt sich das auf den Verkaufspreis aus und er muss mit einer geringeren Nachfrage rechnen. Für den Verkauf sollte man daher auf ein paar Punkte achten.

Kauf bricht nicht Miete

Um eine Immobilie leerstehend zu verkaufen, kann man den bestehenden Mietern nicht einfach kündigen. Bestehende Mietverhältnisse müssen vom Käufer mit den gleichen Konditionen übernommen werden. Jedes Mietverhältnis ist geschützt. Anders sieht es aus, wenn der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses Eigenbedarf nach dem Kauf anmeldet, da ein enger Verwandter oder er selbst darin wohnen möchte. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann ein Vermieter Mietern eine Abfindung vorschlagen und eventuell eine Ersatzimmobilie anbieten. Ein lokaler Makler kann an dieser Stelle vermittelnd tätig werden und eine passende Immobilie finden.

Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen

Hat ein Eigentümer vor, eine Immobilie zu verkaufen, sollte er den oder die Mieter rechtzeitig darüber informieren. Beispielsweise müssen Besichtigungstermine mit dem Mieter ausgemacht werden. Auch wenn ein Vermieter diese 24 Stunden vorher anmelden kann, sollte er doch den Mietern Zeit einräumen, sich zu organisieren.

Wichtig ist zu wissen, dass Mieter ein Vorkaufsrecht haben, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und in der Folge verkauft werden soll. Spätestens, wenn der Kaufvertrag aufgesetzt wird, stehen Eigentümer in der Pflicht, den Inhalt dieses Vertrages mitzuteilen. Danach hat der Mieter zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen und die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben.

Vermarktung und Zielgruppe

Neben Immobiliensuchenden, die nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie auf den Eigenbedarf hoffen, sind es vor allem Kapitalanleger, die an dieser interessiert sind und damit im Endeffekt Rendite erzielen wollen. Der Vorteil liegt auf der Hand: die Mietersuche fällt aus, Mieteinnahmen werden sofort generiert.

Das bedeutet aber auch, dass die Vermarktung anders geführt werden muss als sonst. Zum Beispiel muss das Exposé um eine Kalkulation der Rendite ergänzt werden. Bei der Berechnung kommt es auf die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis, anstehende Modernisierungsmaßnahmen und die Miethöhe im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel an. Verkäufern von vermieteten Immobilien wird empfohlen, sich an einen Profimakler zu wenden, der mit Erfahrung, Markt- und Ortskenntnis beraten kann und sichere Verkaufsgespräche führen kann.

Sie suchen Unterstützung für den Verkauf einer vermieteten Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © kzlobastov /Depositphotos.com

Nach dem Tod eines Angehörigen muss geklärt werden, was er zu vererben hat. Dabei kommt es immer wieder zu Überraschungen, denn neben Unternehmensanteilen, Schmuck, Aktien und Immobilien gehören gelegentlich auch Schulden dazu. Um einen Überblick zu erhalten und vor allem eine Entscheidungshilfe an die Hand zu bekommen, kommt ein Nachlassverzeichnis in Frage. Was muss bei der Erstellung beachtet werden?

Ein Nachlassverzeichnis, das alle Gegenstände und Vermögenswerte eines Nachlasses auflistet, ist vor allem sinnvoll, wenn es viel an viele Erben zu vererben gibt. Fangen Sie am besten frühzeitig damit an, denn je mehr es zu vererben gibt, desto umfangreicher wird das Verzeichnis ausfallen. Falls es kein Verzeichnis gibt, hinterlassen Sie Ihren Erben wahrscheinlich aktenweise Unterlagen, die sie dann erst sondieren und sortieren müssen.

Wann brauche ich ein Nachlassverzeichnis?

Ein Nachlassverzeichnis ist nicht notwendig, wenn es nicht so viel zu vererben gibt oder klar ist, was es zu vererben gibt. Wenn aber der Erblasser jemand anders damit beauftragt, seinen letzten Willen auszuführen, braucht es auf jeden Fall ein Nachlassverzeichnis. Der Vollstrecker muss es dann den Erben übergeben. Auch wenn Steuern auf das Erbe fallen, muss ein solches Verzeichnis erstellt werden. Vor allem, weil das Finanzamt es anfordern wird. Verlangen können es auch Erbberechtigte mit Pflichtteil und Gläubiger, wenn etwa Schulden vererbt werden.

Muss ein Nachlassverzeichnis notariell beglaubigt sein?

Ja, wenn einem Erben, dem ein Pflichtteil zusteht, ein einfaches Nachlassverzeichnis nicht genügt. Dann muss nach § 2314 BGB ein Notar das Nachlassverzeichnis beglaubigen. Gibt es keins, muss es erst erstellt werden. Das kann ein Notar tun, der sich zu diesem Zweck unter anderem an Geldinstitute und Versicherungen wendet. Die zeitaufwendige Dienstleistung müssen die Erben zahlen. Dabei bestimmt der Nachlasswert die Kosten. Das ist vermeidbar, indem Sie frühzeitig ein Nachlassverzeichnis aufstellen.

Immobilienerbe und Nachlassverzeichnis – was steht drin?

Werden neben anderen Vermögenswerten auch Immobilien vererbt, gehören diese ebenfalls mit allen Angaben in Nachlassverzeichnis. Sind die zu vererbenden Immobilien vermietet, müssen auch die Mieter und dazugehörige Mietverträge aufgelistet sein.

Wenn Sie sich unsicher sind, was Sie im Fall eines Immobilienerbes in das Nachlassverzeichnis aufnehmen müssen: fragen Sie einen lokalen Profimakler. Er kann Erblassern und auch Erben, dabei helfen, Licht ins bürokratische Dunkel zu bringen und berät sie zu allen Eventualitäten. Da er in seiner Region gut vernetzt ist, wird er Ihnen zudem einen Notar empfehlen können und kann Sie als Eigentümer auch in anderen Immobilienbelangen beraten können.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Erbimmobilie und möchten wissen, welche Optionen Sie haben? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © slexp880/Depositphotos.com

Der Traum vom Leben unter Palmen kommt meist wieder hoch, wenn es ins Rentenalter geht. Viele setzen diesen Wunsch konkret um und verbringen ihren Ruhestand unter ganzjähriger Sonne und in mildem Klima. Aber nicht alle Länder bieten die gleichen Vorteile – schauen Sie also genau, welches Land sich für Sie am besten eignet.

Immer älter und länger fit – Senioren in Deutschland können sich auf einen langen Lebensabend freuen. Die Konsequenz ist, dass sie flexibler und aktiver sind, was ihre Lebensgestaltung betrifft. Manche entscheiden sich für eine längere Reise, andere planen gleich den Umzug ins sonnige Ausland. Vorher sollten sie die Lebensbedingungen checken, die ihnen ihr neues Traumland bietet.

Ärztliche Versorgung

Auch wenn Senioren heute länger fit sind: jünger wird niemand. Ein Arzt in der Nähe, der Englisch oder sogar Deutsch sprechen kann, ist daher unabdingbar. Schauen Sie zudem, ob Apotheken, Krankenhäuser und weitere wichtige medizinische Einrichtungen in der Nähe sind.

Lebenshaltungskosten

Der Blick auf die Kosten sollte an erster Stelle stehen. Wie hoch ist das eigene Budget, wieviel Rente bekommen Sie? Welche Steuern und Versicherungen müssen Sie zahlen? Und vor allem: was kostet Sie Ihr neues Zuhause und das alltägliche Leben in der neuen Heimat? Länder wie Ungarn, Spanien oder Tschechien sind günstiger als zum Beispiel die USA.

Überlegen Sie sich den Umzug gut

Neben medizinischer Versorgung und finanzieller Fragen sollten Sie für sich beantworten, ob Sie etwa mit der Mentalität Ihres Traumlands klar kommen und ob Ihnen das Klima auf Dauer bekommt. Mögen Sie die landestypischen Speisen und vertragen Sie diese? Falls nicht, schauen Sie auch, ob Sie Ihre gewohnten Lebensmittel besorgen können. Wenn Sie Ihre Familie öfters sehen wollen, sollte die Distanz zur alten Heimat nicht zu groß sein.

Was mit der alten Immobilie machen?

Bevor es überhaupt an die Planung des neuen Lebens geht, schauen Sie, was Sie in Deutschland erledigen müssen, um Ihren Lebensmittelpunkt für immer zu verlagern. Die wichtigste Frage ist meist, was mit der alten Immobilie passieren soll. Am besten holen Sie sich einen lokalen Makler mit ins Boot, der all Ihre Fragen beantwortet und Sie effektiv und professionell unterstützen kann, wenn es schnell gehen soll.

Die Immobilie vermieten oder schon auf die Erben übertragen? Oder doch lieber verkaufen, weil Sie Kapital für Ihr neues Leben benötigen? Lassen Sie sich zu all diesen Fragen kompetent von Ihrem lokalen Profimakler beraten, während Sie sich auf das wirklich Wichtige konzentrieren können: Ihr neues Leben in der Sonne.

Ihr Traum ist es, Ihren Lebensabend im sonnigen Ausland zu verbringen und Sie möchten wissen, was Sie mit Ihrer jetzigen Immobilie machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © dmbaker /Depositphotos.com

Um einen höheren Verkaufspreis ansetzen zu können, bedarf es einer Aufwertung der Immobilie durch Modernisierungs-, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. Und das am besten ohne großen Zeit- und Kostenaufwand. Lesen Sie in unserem Überblick, welche Maßnahmen das konkret sein können.

Eine Immobilie garantiert in den meisten Fällen einen guten Verkaufserlös. Aber nur, wenn sie ohne Mängel ist. Schäden im und am Haus regelmäßig auszubessern, ist daher auf jedem Fall sinnvoll. Dazu gehört etwa die Instandsetzung von kaputten Fenstern oder die Beseitigung von Gebrauchsspuren. Spätestens dann, wenn es zum Verkauf kommt, sollten die genannten Punkte erledigt sein. Je weniger Mängel, desto mehr Wert.

Modernisierungsmaßnahmen für die Wertsteigerung

Um den Wert vor Verkauf zu steigern, ist die energetische Modernisierung der zu verkaufenden Immobilie eine gute Maßnahme. Denn: je besser im Endeffekt die Werte auf dem Energieausweis sind, desto mehr können Sie für das Verkaufsobjekt verlangen.

Zu diesen Maßnahmen gehören die Wärmedämmung der Kellerdecke und der Außenwände, der Einbau von Wärmeschutzfenstern und einer modernen Heizungsanlage.

Weitere Punkte, die sich positiv auf den Wert auswirken: Barrierefreiheit, offene, moderne Grundrisse mit großen Räumen und der Anbau eines Balkons oder eines Wintergartens.

Was kann ich durch Sanierung erreichen?

Durch Sanierung wird die Immobilie instandgehalten und somit die Wohnqualität erhalten. Zu den Maßnahmen gehören die Reparatur von undichten Dächern sowie das Entfernen von Asbest, Hausschwamm und Schimmel. Kurz gesagt: Sanierung umfasst alle Maßnahmen, die aufgrund von Reparaturen und Mängel notwendig sind.

Was kann ich renovieren vor dem Verkauf?

Ein besseres Wohngefühl durch optische Aufbesserung – das ist knapp gefasst die Bedeutung von Renovierung. Die optische Verbesserung führt zu einem attraktiveren Erscheinungsbild und in der Folge zur Wertsteigerung. Maler- und Tapezierarbeiten gehören dazu ebenso wie die oberflächliche Erneuerung des Bodens. Der Einbau einer Fußbodenheizung gehört nicht dazu, da dies zum einen über das Oberflächliche hinausgeht, zum anderen in den Bereich energetische Modernisierung gehört.

Was kosten mich wertsteigernde Maßnahmen?

Wenn Sie überlegen, durch Renovierung, Modernisierung und Sanierung den Immobilienwert zu steigern, sollten Sie sich gut überlegen, ob sich die Maßnahmen lohnen und vor allem, ob Sie diese finanziell stemmen können. Dabei sind Renovierungsmaßnahmen meist günstiger als umfangreiche Modernisierungen und Sanierungen. Die Kosten variieren insgesamt stark – je nach Art und Aufwand. Wenn Sie sich unsicher sind, was sich für Sie vor dem Kauf rentiert, lassen Sie sich von einem lokalen Profimakler beraten.

Sie möchten wissen, wie Sie den Immobilienwert vor dem Verkauf erhöhen können? Dann wenden Sie sich an uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © jmetzger631/Depositphotos.com

Zu entscheiden, was man mit einer Erbimmobilie machen möchte, ist – vor allem wenn man Teil einer Erbengemeinschaft ist – nicht leicht. Viele Meinungen und Interessen treffen aufeinander. Doch ohne gemeinsame Einigung kann sich die gebildete Erbengemeinschaft nicht auflösen.

Vimeo

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Vimeo.
Mehr erfahren

Video laden

Der Cousin zweiten Grades möchte verkaufen, eine der zwei Tanten möchte selbst in der Immobilie wohnen und der eigene Bruder will gewinnbringend vermieten. Unterschiedliche Vorstellungen führen häufig zu Streit, der im schlimmsten Fall vor Gericht ausgetragen wird. Doch genau das sollte bei der Auseinandersetzung vermieden werden, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst werden muss.

Doch was ist für eine einvernehmliche und zufriedenstellende Lösung notwendig? Welche der vielen Möglichkeiten kommt für die Immobilie und für den Umgang mit dem Erbanteilen im individuellen Fall am ehesten in Betracht?

Bevor diese Fragen innerhalb der Erbengemeinschaft diskutiert werden können, müssen alle Erben zusammenkommen. Es empfiehlt sich auch nach unbekannten Erben zu suchen. Die können Jahre später, nachdem die Erbengemeinschaft eine Entscheidung getroffen hat, mit Erfolg gegen die anderen Erben klagen. Sofern die bis dato unbekannten Erben nicht mit in die Auseinandersetzung einbezogen worden sind.

Was Sie bei der Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft noch wissen sollten und wie eine gute Lösung für alle gefunden wird, erfahren Sie im Video.

Ein Makler bietet viele Dienstleistungen rund um die Immobilie an. Um seiner Arbeit bestmöglich nachzugehen, ist umfangreiches Wissen zu unterschiedlichen Themen notwendig. So kennt ein guter und kompetenter Makler unter anderem sämtliche Gesetze und Verordnungen, die die Immobilien- und Wohnwirtschaft betreffen. Ein Überblick.

Um den anspruchsvollen Job des Maklers gut auszuüben und Verkäufer und Kaufinteressenten gut zu beraten und zu begleiten, befasst sich ein Makler immer wieder mit aktuellen Gesetzeslagen und Verordnungen. Schließlich sollen Verkauf und Erwerb einer Immobilie rechtlich sicher ablaufen.

Gesetze und Verordnungen der Wohn- und Immobilienwirtschaft

Zu den Gesetzen und Verordnungen, die zum Wissensrepertoire des Maklers gehören, zählen unter anderem das Geldwäschegesetz (GWG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), das Mietrecht, die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) inklusive des Maklerrechts.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Dieses Gesetz gilt seit dem 1. November 2020 und wurde eingeführt, damit die Klimaziele der Regierung bis 2030 erreicht werden können. Die bisherigen Verordnungen und Gesetze, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) verlieren damit ihre Gültigkeit.

Eigentümer, die bereits lange in ihrer Immobilie wohnen, müssen die Normen des GEG bisher noch nicht umsetzen. Wechselt die Immobilie durch Kauf oder Erbe den Eigentümer, entsteht auch die Pflicht energetische Standards umzusetzen. Sofern der Verkäufer die gesetzlich erforderlichen Maßnahmen bisher nicht selbst durchgeführt hat.

Die Frist beträgt zwei Jahre, um einen Altbau an den neuen energetischen Standard anzupassen. Was muss erneuert werden? Das Heizungssystem müssen teilweise mit erneuerbaren Energien genutzt werden. Die Maßnahmen betreffen auch die Fassade des Hauses.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)

1971 wurde das Gesetz erlassen und 2015 abgeändert. Es regelt, wie und wann ein Makler bei der Wohnraumvermittlung eine Provision vom Mieter erhält. Unter anderem steht dem Wohnungsvermittler kein Entgelt bei der Vermittlung von preisgebundenen Wohnungen zu. Das schließt auch öffentlich geförderte Wohnungen ein. Zudem darf es keine wirtschaftlichen Verflechtungen gegeben haben. Der Makler muss beim Vermitteln von Wohnungen unabhängig handeln.

Bei so vielen gesetzlichen Vorgaben im Bereich der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist es für Laien mitunter empfehlenswert sich von einem Immobilienmakler beraten oder betreuen zu lassen. Nur ein Fehler kann, beispielsweise beim GEG, zu Bußgeldzahlungen führen.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen oder suchen Sie gerade eine neue? Dann beraten und unterstützen wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © AllaSereb/Depositphotos.com

Aktuelle Projekte

News