Funktioniert Vermögensplanung mit Immobilienbewertung?

In den letzten zehn Jahren war die Immobilienkapitalanlage das beliebteste Mittel, um das persönliche Vermögen zu stabilisieren und zu vergrößern. Falls Sie Objekte geerbt oder erworben haben, ist es für Planungen sicher sinnvoll, en Wert der Immobilie auf dem neuesten Stand zu haben. Nur dann können Sie realistisch prüfen, was Ihre nächsten Schritte sind. In diesem Fall kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung, welches vor allem vom Umsatz aus Miete und Verpachtung ausgeht. Dies können alle Arten von Immobilien sein: Wohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus sowie gewerbliche Einheiten wie Grundstücke, Läden, Praxen, Büro oder Logistik.

Für die Bewertung von Immobilien, die vermietet werden, gelten andere Regeln als für selbst genutzte. Hier werden für das Ergebnis der Bodenwert, der Liegenschaftszins und die Einnahmen aus Vermietung verknüpft. Die Unterhaltskosten werden detailliert angerechnet und aus Dauer der Mietverträge, Lage und baulichen Umständen ergibt sich ein weiterer wichtiger Faktor: der Vervielfältiger. In diesem Bewertungsverfahren stehen die Renditebetrachtungen (Miet- und Pachteinnahmen) eines Eigentümers oder Investors im Fokus.

Jetzt geht es um Ihre Ziele!

Jedes Verfahren hat seine Berechtigung für den entsprechenden Ausgangspunkt. Viele unterschätzen die Wichtigkeit eines richtig durchgeführten Wertermittlungsverfahrens. Durch die Medien geistern fantastische Verkaufsgewinne, die bei näherer Betrachtung so nicht realisiert wurden, oder Objekte sind über Jahre unterversichert, was bei einem Schaden zu empfindlichen Verlusten führen kann. Hier steht Ihnen ein ausgebildeter Immobilienfachmann aus unserem Team der S Immobilien Heidelberg GmbH mit den richtigen Antworten zur Verfügung. Sprechen Sie mit uns über Ihre Ziele und Anforderungen. Gemeinsam finden wir hier die richtige Lösung.

Das Ertragswertverfahren

Wie der Name dieses Verfahrens verrät, geht es hier um die Frage, was an Ertrag durch langfristige Vermietung generiert werden kann. Das Verfahren eignet sich nicht für die Bewertung selbst genutzter Immobilien. Der Käufer, der für die eigene Nutzung kauft, versucht die beste und größte Immobilie für sein Geld zu bekommen. Hinsichtlich einer auf Ertrag ausgerichteten Kaufaktion kommen hingegen andere Faktoren ins Spiel.

Der Kapitalanleger oder Investor bewertet hier Ertragsmöglichkeit in Bezug auf Dauer und Potenzial der Immobilie: Das Gebäude kann guten Ertrag erwirtschaften, aber unter Renditegesichtspunkten nicht interessant sein. Eine Wohnanlage mit kleinen Wohneinheiten im innerstädtischen Bereich hat zum Beispiel eine deutlich höhere Rendite als ein Gebäude mit hochwertigen Wohnungen in einer Randlage, obwohl dieses höherwertig ist. Deswegen wird der Wert von Mietobjekten mit dem Ertragswertverfahren berechnet.

Welche Faktoren spielen im Ertragswertverfahren eine Rolle?

Zu den Grundlagen gehören hier – wie bei allen Verfahren – sowohl der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss bestimmt wird, als auch der Liegenschaftszins, mit dem das Immobilienvermögen (Bodenwert) marktüblich verzinst würde. Die Bebauung eines Grundstücks kann verändert werden, das Grundstück bleibt aber dauerhaft in seinem Ursprung beschaffen, somit zählt hier immer nur das Grundstück.

Der wichtigste Faktor ist der Mietertrag. Hier wird, abgesehen von Leerständen, die marktübliche Miete pro Quadratmeter eingesetzt. Leerstände und Sanierungsbedarf werden hierbei nicht berücksichtigt. Alle nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten können von dieser Summe abgezogen werden. Das Ergebnis wird als Reinertrag in das Verfahren eingetragen.

Eine Sondermöglichkeit in diesem Verfahren entsteht durch den sogenannten Vervielfältiger. Mit seiner Berechnung wird der Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert ermittelt. Hier wird eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer zugrunde gelegt. Je höher die Nutzungsdauer, desto höher der Wert.

Vorteile dieses Verfahrens

  • praxisnahes Verfahren, das sich auf die realen Zahlen der Vermietung stützt
  • in einem aufstrebenden Markt können bei langfristigen Mietverträgen auch die zukünftigen Ertragswerte einbezogen werden

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