Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Herzlichen Glückwunsch zu dieser Entscheidung, denn die aktuelle Marktlage bietet dafür gute Chancen. Wir von den S-Immobilien Heidelberg sind der Ansicht: Zum richtigen Moment gehört der richtige Preis zum richtigen Käufer.

Wir beraten nun seit über 25 Jahren und kennen Heidelberg und Umgebung wie unsere Westentasche. Damit Sie sich aber unabhängig ein Bild davon machen können, bieten wir Ihnen auf der Plattform www.sicher-bewerten.de die Möglichkeit, dass Sie sich selbst eine Wertermittlung erstellen lassen können oder Sie setzen sich für eine unverbindliche kostenlose Werteinschätzung mit uns in Verbindung.

Die wesentlichen Informationen haben wir Ihnen zusammengestellt somit können Sie die wichtigsten fünf Schritte selbst vorbereiten.

1. Vorbereitung für den Verkauf

Wir wissen nicht, weshalb Sie sich für den Wert Ihrer Immobilie interessieren. Vielfältige Gründe können Sie dazu veranlassen. Um eine realistische Einschätzung bekommen, empfiehlt es sich, alle Unterlagen zusammenzustellen. Hierzu zählen:

  • Grundbuchauszug und Flurkarte
  • bei Neubauten: Baubeschreibungen und -pläne
  • Grundrisse
  • Informationen zum Verwalter (Wohnungseigentümergemeinschaften)
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Wohngeldabrechnungen
  • Energieausweis
  • Gebäudeversicherung
  • Grundsteuerbescheid
  • Aufstellung zur Instandhaltung und Modernisierung (Kosten)
  • Verbrauchskostenaufstellung

Was ist wichtig?

  • Sie kennen Ihre Immobilie am besten! Notieren Sie sich, wo Ihrer Meinung nach die Vorteile dieses Objekts liegen.
  • Der erste Eindruck zählt! Gibt es eventuell Mängel, die Sie noch im Vorfeld in Ordnung bringen können?
  • Vermeiden Sie es, Mängel zu verstecken! Denn Sie sind beim Verkauf dafür haftbar. Wenn Sie sich unsicher darüber fühlen, was relevante Mängel sind, rufen Sie uns gerne an und vereinbaren Sie mit uns einen Termin!

Sie haben nicht mehr alle Unterlagen? Sprechen Sie uns an und wir meistern dieses Problem gemeinsam.

2. Was ist Ihre Immobilie wert?

Hier scheiden sich oft die Geister! Natürlich wollen Sie als Eigentümer den besten Preis erzielen und der Käufer hat Sorge, eventuell zu viel zu bezahlen. Zum Verkauf gehört neben faktischen Wertermittlungsverfahren auch ein gutes Stück Erfahrung in Bezug auf die Frage, was eine Immobilie an einer entsprechenden Lage wert ist.

Unabhängig davon, welche Art Objekt Sie verkaufen wollen (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück etc.): Es gibt 3 Verfahren zur Wertermittlung, die zur Anwendung kommen können. Diese können nur vom Immobilienfachmann berechnet werden. Vertrauen Sie hier auf unsere Expertise. Wir machen oft die Erfahrung, dass ein Immobilienbesitzer den Wert der eigenen Immobilie nicht richtig einschätzen kann. Das hat möglicherweise zur Folge, dass Sie als Eigentümer entweder Geld verschenken oder Ihre Immobilie nicht im richtigen Zeitrahmen verkäuflich ist.

Hier finden Sie Informationen zu allen Verfahren:

Unabhängig vom Verfahren sind verschiedene Faktoren relevant, um einen objektiven Wert zu ermitteln:

  • Lage
  • Größe
  • Baujahr
  • energetischer Stand

3. Die passende Vermarktung für Ihr Objekt

Dem Fisch muss der Wurm schmecken! Sie kennen das: Ein Objekt wird von verschiedenen Anbietern ins Netz gestellt. Das wirkt auf keinen Käufer besonders gut. Denn nicht nur Sie müssen Ihrem Makler vertrauen, sondern der Käufer auch. Eine seriöse und professionelle Darstellung ist somit elementar, wenn Sie den richtigen Preis erzielen wollen.

Neben einem professionell gestalteten Exposé bieten zudem ansprechende Bilder einen guten Einstieg für einen potenziellen Käufer. Hier sind sowohl wichtige Eckdaten zu liefern als auch die Vorteile tabellarisch in der richtigen Reihenfolge darzustellen.

Was weckt die Neugierde auf Ihr Objekt? Viele Immobilien gewinnen durch ihren persönlichen Charakter und die private Ausgestaltung einen höheren Wert, der über die reinen Fakten hinausgeht. Jede vorhandene Immobilie hat ihren individuellen Vorteil, den es herauszuarbeiten gilt, denn dann finden Sie ganz schnell auch den Käufer, der genau diesen Vorzug sucht. Wir von der S-Immobilien Heidelberg kennen nicht nur die Region, sondern wissen auch, welche Objekte gesucht werden. Sobald ein Interessent da ist, führen wir gerne die Besichtigungstermine durch und sondieren aus den Interessenten den passenden Käufer für Sie.

4. Der Käufer hat zugesagt! Jetzt geht es zum Vertragsabschluss.

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben sich mit dem Käufer geeinigt und die Details für den Kauf mit ihm besprochen. Der nächste Schritt geht jetzt zum Notar, damit dieser einen rechtskräftigen Kaufvertrag erstellt, der bei ihm vor Ort unterschrieben wird.

Der Notar Ihrer Wahl ist unparteiisch und hat die Aufgabe, alle rechtlichen Themen neutral zu beantworten, den Kaufvertrag zu formulieren, eine Kaufurkunde auszustellen und dafür zu sorgen, dass Objekt und Kaufpreis den Besitzer wechseln.

Der Kaufvertrag beinhaltet die nachfolgend genannten Pflichtangaben:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Bezeichnung des Immobilienobjekts
  • aktueller Grundbuchstand
  • behördliche Genehmigungen und Bescheide
  • Kaufpreis
  • Zahlungs- und Übergabetermine
  • Kaufvertragsabwicklung
  • Verzugszinsenregelung
  • Gewährleistungsansprüche

5. Das Objekt wird auf den neuen Eigentümer übertragen

Zug um Zug. Sie können sich sicher sein: Die neue Immobilie wird erst an den neuen Eigentümer übertragen, wenn der vollständige Kaufpreis gezahlt worden ist. Erst in diesem Moment gehen sowohl alle Rechte und Pflichten als auch Nutzen und Lasten an den neuen Besitzer über. Bestehende Verträge für Mieter bleiben rechtskräftig bestehen. Für andere vertragliche Verbindungen wie Hausverwaltung, Handwerker etc. besteht jetzt die Möglichkeit einer Kündigung. Mit dem Eintrag der neuen Eigentümer in das Grundbuch ist die Verkaufsaktion für Sie abgeschlossen. Denken Sie daran, nach Abwicklung der Gebühren und Formalitäten den Gewinn mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.
Wichtig für Sie: Der Verkauf Ihrer Immobilie erfordert neben Fachkenntnissen auch viel Geschick und Erfahrung. Damit Sie den bestmöglichen Preis erzielen, sprechen Sie mit unserem Maklerteam von S-Immobilien Heidelberg. Sie erreichen uns unter Tel. 06221 5115500.

Weitere Links zur Immobilienbewertung:

www.sicher-bewerten.de
Ihre kostenlose Immobilienbewertung

Funktioniert Vermögensplanung mit Immobilienbewertung?

In den letzten zehn Jahren war die Immobilienkapitalanlage das beliebteste Mittel, um das persönliche Vermögen zu stabilisieren und zu vergrößern. Falls Sie Objekte geerbt oder erworben haben, ist es für Planungen sicher sinnvoll, en Wert der Immobilie auf dem neuesten Stand zu haben. Nur dann können Sie realistisch prüfen, was Ihre nächsten Schritte sind. In diesem Fall kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung, welches vor allem vom Umsatz aus Miete und Verpachtung ausgeht. Dies können alle Arten von Immobilien sein: Wohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus sowie gewerbliche Einheiten wie Grundstücke, Läden, Praxen, Büro oder Logistik.

Für die Bewertung von Immobilien, die vermietet werden, gelten andere Regeln als für selbst genutzte. Hier werden für das Ergebnis der Bodenwert, der Liegenschaftszins und die Einnahmen aus Vermietung verknüpft. Die Unterhaltskosten werden detailliert angerechnet und aus Dauer der Mietverträge, Lage und baulichen Umständen ergibt sich ein weiterer wichtiger Faktor: der Vervielfältiger. In diesem Bewertungsverfahren stehen die Renditebetrachtungen (Miet- und Pachteinnahmen) eines Eigentümers oder Investors im Fokus.

Jetzt geht es um Ihre Ziele!

Jedes Verfahren hat seine Berechtigung für den entsprechenden Ausgangspunkt. Viele unterschätzen die Wichtigkeit eines richtig durchgeführten Wertermittlungsverfahrens. Durch die Medien geistern fantastische Verkaufsgewinne, die bei näherer Betrachtung so nicht realisiert wurden, oder Objekte sind über Jahre unterversichert, was bei einem Schaden zu empfindlichen Verlusten führen kann. Hier steht Ihnen ein ausgebildeter Immobilienfachmann aus unserem Team der S Immobilien Heidelberg GmbH mit den richtigen Antworten zur Verfügung. Sprechen Sie mit uns über Ihre Ziele und Anforderungen. Gemeinsam finden wir hier die richtige Lösung.

Das Ertragswertverfahren

Wie der Name dieses Verfahrens verrät, geht es hier um die Frage, was an Ertrag durch langfristige Vermietung generiert werden kann. Das Verfahren eignet sich nicht für die Bewertung selbst genutzter Immobilien. Der Käufer, der für die eigene Nutzung kauft, versucht die beste und größte Immobilie für sein Geld zu bekommen. Hinsichtlich einer auf Ertrag ausgerichteten Kaufaktion kommen hingegen andere Faktoren ins Spiel.

Der Kapitalanleger oder Investor bewertet hier Ertragsmöglichkeit in Bezug auf Dauer und Potenzial der Immobilie: Das Gebäude kann guten Ertrag erwirtschaften, aber unter Renditegesichtspunkten nicht interessant sein. Eine Wohnanlage mit kleinen Wohneinheiten im innerstädtischen Bereich hat zum Beispiel eine deutlich höhere Rendite als ein Gebäude mit hochwertigen Wohnungen in einer Randlage, obwohl dieses höherwertig ist. Deswegen wird der Wert von Mietobjekten mit dem Ertragswertverfahren berechnet.

Welche Faktoren spielen im Ertragswertverfahren eine Rolle?

Zu den Grundlagen gehören hier – wie bei allen Verfahren – sowohl der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss bestimmt wird, als auch der Liegenschaftszins, mit dem das Immobilienvermögen (Bodenwert) marktüblich verzinst würde. Die Bebauung eines Grundstücks kann verändert werden, das Grundstück bleibt aber dauerhaft in seinem Ursprung beschaffen, somit zählt hier immer nur das Grundstück.

Der wichtigste Faktor ist der Mietertrag. Hier wird, abgesehen von Leerständen, die marktübliche Miete pro Quadratmeter eingesetzt. Leerstände und Sanierungsbedarf werden hierbei nicht berücksichtigt. Alle nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten können von dieser Summe abgezogen werden. Das Ergebnis wird als Reinertrag in das Verfahren eingetragen.

Eine Sondermöglichkeit in diesem Verfahren entsteht durch den sogenannten Vervielfältiger. Mit seiner Berechnung wird der Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert ermittelt. Hier wird eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer zugrunde gelegt. Je höher die Nutzungsdauer, desto höher der Wert.

Vorteile dieses Verfahrens

  • praxisnahes Verfahren, das sich auf die realen Zahlen der Vermietung stützt
  • in einem aufstrebenden Markt können bei langfristigen Mietverträgen auch die zukünftigen Ertragswerte einbezogen werden

Weiterführende Themen:

Was ist die Basis für die Absicherung des Objekts?

Versicherungen arbeiten ganz nüchtern mit dem Sachwertverfahren. Hier geht es um die Feststellung, welche Kosten entstehen würden, wenn Ihr Objekt komplett aufgebaut werden müsste. Ein durchaus wichtiges Verfahren, denn stellen Sie sich vor im Schadensfall reicht der berechnete Betrag nicht aus, um die Immobilie wiederherzustellen. Alle paar Jahre sollte man sich als Hausbesitzer hier Gedanken darübermachen, ob die Absicherung noch ausreichend ist.

Jetzt geht es um Ihre Ziele!

Jedes Verfahren hat seine Berechtigung für den entsprechenden Ausgangspunkt. Viele unterschätzen die Wichtigkeit eines richtig durchgeführten Wertermittlungsverfahrens. Durch die Medien geistern fantastische Verkaufsgewinne, die bei näherer Betrachtung so nicht realisiert wurden, oder Objekte sind über Jahre unterversichert, was bei einem Schaden zu empfindlichen Verlusten führen kann. Hier steht Ihnen ein ausgebildeter Immobilienfachmann aus unserem Team der S Immobilien Heidelberg GmbH mit den richtigen Antworten zur Verfügung. Sprechen Sie mit uns über Ihre Ziele und Anforderungen. Gemeinsam finden wir hier die richtige Lösung.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren braucht die größte fachliche Tiefe und bietet eine fundierte Basis, um einen Wert für die Wiederherstellung des Gebäudes zu ermitteln. Es wird häufig von Versicherungen und Banken angewandt, um die Absicherung oder den Kreditwert zu bestimmen. Im professionellen Immobilienumfeld wird dieses Verfahren auch für die Bewertung von industriellen Gebäuden genutzt.

Hierzu gibt es eine Sachwertrichtlinie des Bauministeriums vom Oktober 2012 mit Bestimmungen, Tabellen, Kennziffern und Formeln. Das Ziel der Richtlinie: ein objektives Verfahren zu bieten, um Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, präzise benennen und in ein Verhältnis zueinander setzen zu können. Dieses Verfahren richtet sich nicht an den Laien, sondern ist Immobilienfachleuten oder Architekten vorbehalten.

Grundsätzlich werden hier drei Komponenten bewertet:

  • der Bodenrichtwert,
  • die Herstellungskosten und
  • die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen.

Wer legt den Wert dieser Komponenten fest?

In jeder Gemeinde oder Stadt gibt es den örtlichen Gutachterausschuss, der anhand der Verkaufspreise den Bodenrichtwert der jeweiligen Lage ermittelt. Für die Wertung der Herstellungskosten gibt es eine Sachwertrichtlinie. Sie befasst sich mit der Frage, wie das Haus ausgebaut wurde, und ermittelt die Qualität der verschiedenen Bauteile, zum Beispiel:

  • Außenwände,
  • Dach,
  • Fenster,
  • Türen,
  • Treppen,
  • Sanitäranlagen,
  • Fußböden,
  • Heizung.

Jedes Baugewerk kann einzeln bewertet werden.

Viele unterschiedliche Bewertungs- und Berechnungsmodalitäten sind hier anwendbar und können nur von einem Profi richtig zusammengefügt werden – besonders wenn es dann auch um die Alterswertminderung geht. Hier steht lineare Wertminderung versus Stilaltbau und eine verbesserte Nutzung durch Modernisierung. Am Ende werden alle Werte addiert und mit dem Marktanpassungsfaktor (ländliche oder städtische Region) verifiziert. Bevor dieser Preis dann in den schriftlichen Bewertungen steht, ist in jedem Fall ein geübtes sachverständiges Auge nötig, um hier den richtigen Wert zu ermitteln.

Vorteil dieses Verfahrens

  • objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie

Weiterführende Themen:

Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist? Dann haben Sie drei verschiedene Bewertungsverfahren zur Auswahl. Im folgenden Artikel stellen wir Ihnen die wichtigsten Unterschiede vor.

Was brauchen Sie für einen Verkauf?

Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihre Immobilie auf dem Verkaufsmarkt bringt, brauchen Sie für Ihr Objekt das Vergleichswertverfahren. Hier werden nicht nur die reinen Objektdaten ausgewertet, sondern auch der Erlös aus dem Verkauf von Objekten in gleicher Art und Güte im sowie fundiertere Informationen zur Lage und Ausstattung oder andere Besonderheiten.

Jetzt geht es um Ihre Ziele!

Jedes Verfahren hat seine Berechtigung für den entsprechenden Ausgangspunkt. Viele unterschätzen die Wichtigkeit eines richtig durchgeführten Wertermittlungsverfahrens. Durch die Medien geistern fantastische Verkaufsgewinne, die bei näherer Betrachtung so nicht realisiert wurden, oder Objekte sind über Jahre unterversichert, was bei einem Schaden zu empfindlichen Verlusten führen kann. Hier steht Ihnen ein ausgebildeter Immobilienfachmann aus unserem Team der S Immobilien Heidelberg GmbH mit den richtigen Antworten zur Verfügung. Sprechen Sie mit uns über Ihre Ziele und Anforderungen. Gemeinsam finden wir hier die richtige Lösung.

Das Vergleichswertverfahren

Für den klassischen Verkauf Ihrer selbst genutzten Immobilie oder Grundstücke nutzen wir das Vergleichswertverfahren. Sie können selbst auf unserem eigenen Online-Bewertungstool www.sicher-bewerten.de eine eigene Wertanalyse starten. Für eine exklusive Wertanalyse kommt ein Experte von uns zu einer Objektanalyse und -begutachung vorbei.

Zwischen dem Wunsch des Verkäufers nach einem optimalen Verkaufspreis und dem Ziel eines Käufers liegen oft beträchtliche Spannen. Jeder vertritt hier berechtigt seine Interessen. Umso wichtiger ist es, mit einem Experten eine realistische Summe zu definieren. Sie als Verkäufer kennen natürlich genau die Summe, die Sie für die Erstellung oder eine Modernisierung gezahlt haben, und wollen diese Summe beim Verkauf wieder erwirtschaften. Nicht jede Investition zahlt sich jedoch später aus. Andere Faktoren wie Grundstück, Ausbaumöglichkeiten, Lage, städtebauliche oder wirtschaftliche Entwicklung der Region bieten bei der Begutachtung überraschende Wertverbesserungen. Zusammengerechnet liefert die Kombination aller Faktoren den richtigen Wert.

Welche Faktoren sind bei einer Immobilie wichtig?

Es fängt bei der Lage des Grundstücks an, die Fläche selbst, das Gebäude, Aussehen, Stilart, Quadratmeter, Ausstattung, Nutzungsart und -dauer. Eine weitere maßgebliche Rolle spielen heute zusätzlich Energiewerte und Heizungsart. Wann haben Sie das letzte Mal modernisiert? Für aktuelle Vergleichsmöglichkeiten wird das Alter der Fenster, Außenhaut des Gebäudes und der Nassbereiche herangezogen.

Als Makler beziehen wir offizielle Daten wie den Bodenrichtwert genauso ein wie die realen Verkaufsergebnisse im näheren Umfeld Ihres Objekts. Durch eine Sammlung aktueller Kaufpreise aus der Umgebung können wir Ihre Immobilie mit Lage und Ausstattung in Beziehung setzen. Natürlich spielen hier die Erfahrung und Kompetenz unseres Maklerteams eine zentrale Rolle. In über 20 Jahren wurden über 8.000 Verkaufstransaktionen in Heidelberg und Umgebung zur Protokollierung gebracht. Die Kollegen wissen Besonderheiten und Vorlieben sinnvoll einzusetzen.

Doch nicht nur die faktischen Gegebenheiten werden in Betracht gezogen. Entdeckt der Makler der S-Immobilien bei der Besichtigung des Objekts wichtige Details, kann er diese im Vergleichswertverfahren einbringen. Investitionen, die die Restnutzungsdauer verlängern, sind von großer Bedeutung. Hierzu zählen Fenster, energetische Sanierungen, Dachdeckung oder Heizungsanlage.

Alle Faktoren werden im Online-Bewertungstool der S-Immobilien transparent zusammengefasst. Sie können hier selbst aktiv werden: Je mehr Daten Sie in die Eingabefelder einfügen können, desto präziser wird das Ergebnis ausfallen. Wir unterstützen Sie selbstverständlich sehr gerne bei offenen Fragen.

Funktioniert dieses Verfahren auch bei der Bewertung von Grundstücken?

Der Kern der Methode ist der Vergleich mit einer Anzahl von vergleichbaren Grundstücken, die Übereinstimmungen aufweisen. Wie bei jedem Objekt ist die Lage entscheidend. Kombiniert mit dem Bodenrichtwert, erhalten Sie einen validen Preis für den Verkauf.

Folgende Punkte werden hier einbezogen:

  • Lage
  • Bebauungsplan
  • Bodenbeschaffenheit
  • Größe
  • Erschließungszustand

Vorteile des Vergleichsverfahrens

  • zuverlässige und substanziierte Methode
  • verkaufsorientierter Marktwert auf Basis des aktuellen Marktniveaus
  • Besonderheiten des Objekts können realistisch eingesetzt werden
  • meistgenutztes Verfahren im Verkauf von privaten Immobilien

Weiterführende Themen:

 

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